Vorfälligkeitsentschädigung – wie hoch darf diese bei Immobilienfinanzierung sein?

Widerruf statt Kündigung!

Wer sich zur Finanzierung einer Immobilie ein Darlehen oder einen Kredit genommen hat, ist meist schockiert wenn er dieses vorzeitig abbezahlt. Denn mit der Zahlung verlangen die Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Kreditgeber für die entgangenen Zinsen entschädigen soll.

Wie hoch diese angesetzt werden darf und wann diese nicht mehr verhältnismäßig ist, beschäftigt nun die Politik.

Vorfälligkeitsentschädigung Immobilienfinanzierung – wann kann diese anfallen?

Für ein vorzeitiges Abbezahlen des Kredits gibt es oft viele Gründe. Verliert der Mann seinen Job oder kommt es zur Scheidung,  bleibt vielen oft nur der Verkauf der Immobilie. Dementsprechend kommt es zur Veräußerung mittels der anschließend der Kredit getilgt wird. Die Bank hingegen verlangt daraufhin die Vorfälligkeitsentschädigung.

Viele Kreditnehmer fühlen sich dadurch oft betrogen, dabei ist es aus Sicht der Banken nur  gerechtfertigt für den Zinsverlust eine Entschädigung zu verlangen. Durch die Bewilligung des Kredits ist die Bank schließlich in Vorleistung getreten.

Vorfälligkeitsentschädigung Immobilienfinanzierung – wie viel darf die Bank verlangen?

Problematisch ist in der Praxis meist aber die Höhe der geforderten Entschädigung. Denn diese ist  meist höher als der eigentliche Verlust der Bank. So kritisiert Dorothea Mohn vom Bundesverband der Verbraucherzentrale: (vzbv) „Die Kreditwirtschaft nutzt die Vorfälligkeitsentschädigung als Lizenz zur Abzocke.“ So soll sich in Berechnungen von Verbraucherschützern herausgestellt haben, dass zwei Drittel der Forderungen signifikant überhöht gewesen sein sollen. Dies führte dazu, dass sich auch die Politik dem Problem annahm.

Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag festgehalten, dass Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobilienkrediten angemessen und nachvollziehbar sein müssen. Wie dies aber in der Praxis umgesetzt werden soll, ist noch immer unklar, auch wenn es sogar in der vergangenen Legislaturperiode auf Vorschlag des Bundesfinanz und Bundesverbraucherministeriums eine eigene Arbeitsgruppe diesbezüglich gab.

Problematisch sind noch immer die unterschiedlichen Auffassungen  von Kreditgeber- und Verbraucherschutzseite in Sachen Schadensberechnung.

Vorfälligkeitsentschädigung Immobilienfinanzierung – was muss bei der Berechnung berücksichtigt werden?

Während die Banken neben einem Ausgleich zwischen dem Widerausleihe- und des Wiederanlagezins auch einen Ausgleich für den entgangenen Gewinn verlangen, wollen Verbraucherschützer diese Berechnung nicht akzeptieren. Das viele Banken sogenannte Sondertilgungsrechte zudem außen vor lassen, wurde von mehreren Gerichten bereits angemahnt. Sondertilgungsrechte ermöglichen den Kreditnehmern zusätzlich zur vereinbarten monatlichen Tilgung einmal oder mehrmals jährlich einen bestimmten Betrag an die Bank zurückzubezahlen.

Viele Banken beachteten diese Rechte jedoch gar nicht, was der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahre 2016 für rechtswidrig erklärte.

Trotz des  Urteils des BGH halten sich noch immer nicht alle Banken an die Regelung, was Stichprobenartige Tests von Verbraucherschützern zeigten. Auch das Verbraucherportal Finanztip machte auf ein weiteres Problem in Sachen Vorfälligkeitsentschädigung aufmerksam.

Verlangen Banken bei der Vergabe eines Kredit einen sogenannten Risikoaufschlag, sprich einen höheren Zinssatz, weil beispielweise das Eigenkapital als zu niedrig angesehen wurde,  muss die Bank dies bei ihrer Berechnung des Schadens gänzlich streichen.

Dies kann zu einer erheblichen Minderung der Entschädigung führen: Liegt beispielweise der Risikozuschlag auf den günstigsten Zinssatz bei einem Prozentpunkt und stehen noch 200 000 Euro bei einer Restlaufzeit von 5 Jahren aus, so würde die Vorfälligkeitsentschädigung um 10.000 sinken.

Ein weiterer eklatanter Fehler von Banken sind verbotene Gebühren der Banken. Denn nach Auffassung vieler Verbraucherschützer steht den Banken eine solche Kostenpauschale seit dem 21. März 2016 nicht mehr zu.  Banken sind gesetzlich dazu verpflichtet Verbraucher über die Höhe der Entschädigung zu informieren.

Ein weiteres Problem liegt zudem bei der Kündigung des Darlehens. Wurde beispielweise eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart, die Bank aber will eine Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ende der Zinsbindung berechnen, so ist dies 4,5 Jahre zu viel. Demnach darf laut Bürgerlichem Gesetzbuch jeder Darlehensnehmer sein Darlehen  10 Jahre nach Auszahlung mit einer Frist von  sechs Monaten kündigen.

Vorfälligkeitsentschädigung Immobilienfinanzierung – Anwalt kann Darlehensnehmer Tausende Euros sparen!

All dies führt zu vielen Problemen und Verwirrungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Um einer zu hoch angesetzt Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen, gibt es die Möglichkeit diese von geschulten Anwälten diese überprüfen lassen. Dies kann dabei mehrere tausend Euro  Unterschied machen.

Decker&Böse ist eine Bank& Kapitalmarktrechtskanzlei, die sich auf das Verbraucherrecht mit Fokus auf Widerruf Darlehen und Vorfälligkeitsentschädigung  spezialisiert hat. Wir vertreten dabei ausschließlich die Verbraucherseite. Vertrauen Sie  auf unsere jahrelange Erfahrung und unsere fachliche Expertise.