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Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: steuerlich absetzbar und vermeidbar

So sparen sie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Vielen Kreditnehmer droht Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie das Baudarlehen vorzeitig ablösen, können Banken Vorfälligkeitsentschädigung als Zinsausgleich verlangen. Banken berechnen beim Hausverkauf aber oft zu hohe Vorfälligkeitszinsen. Die Entschädigung oder ihre Höhe sind in den meisten Fällen sogar unzulässig. Wann das so ist und wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf umgehen können, erfahren Sie hier.

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In diesen Fällen droht Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Viele Menschen hegen den Traum vom eigenen Haus. Dafür nehmen die meisten einen Kredit bei der Bank auf. Nicht wenige kündigen diesen aber auch vorzeitig wieder.


Gründe dafür gibt es viele: eine Scheidung, ein arbeitsbedingter Umzug oder der Verlust des Jobs. Es gibt viele Ereignisse, die unvorhersehbar sind, aber dann das Haus schnell zur finanziellen Belastung werden lassen. 

Vorfälligkeitszins beim Hausverkauf entschädigt Zinsverlust des Immobiliendarlehens

Weil Banken mit Zinseinnahmen langfristig planen, dürfen sie grundsätzlich eine Entschädigung für ein vorzeitig zurückgezahltes Immobiliendarlehen verlangen. Schließlich entgehen der Bank Zinsen, mit denen sie fest gerechnet haben. Es gibt aber feste Vorgaben, die Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf einhalten müssen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierung: Dazu sind Banken verpflichtet

Für Kreditverträge gibt es klare rechtliche Bestimmungen. Diese wurden mit der Gesetzesänderung vom 20. März 2016 noch einmal konkretisiert: Banken sind dazu verpflichtet, klare, prägnante und verständliche Angaben zur Kreditlaufzeit, zum Kündigungsrecht und zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu machen.

Erfüllen Banken die gesetzlichen Vorgaben zu Angaben über Vorfälligkeitsentschädigung nicht, können sie keinen Vorfälligkeitszins beim Hausverkauf von Ihnen verlangen.

Baufinanzierung: Angaben zu Vorfälligkeitsentschädigung oft rechtswidrig

Doch die überwiegende Zahl aller Kreditverträge erfüllt die rechtlichen Vorgaben zur Vorfälligkeitsentschädigung nicht.

Enthält Ihr Immobiliendarlehensvertrag formale Fehler, können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung abwehren oder bereits gezahlte Vorfälligkeitszinsen zurückfordern. Das wurde schon bundesweit von vielen Gerichten mit verbraucherfreundlichen Urteilen bestätigt.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Baufinanzierung prüfen lassen

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Banken fordern oft zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen

Dass Kreditinstitute ihre Kunden falsch über deren Rechte informieren, ist das eine. Das andere ist: Sie berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung oft viel zu hoch. Das belegt eine Erhebung des Verbraucherzentrale Bundesverband: Über dreiviertel der darin untersuchten Entschädigungsfälle lagen deutlich über den Berechnungen des Verbandes.

Finanzmathematik der Banken erhöht Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Ein grundlegendes Problem bei der Vorfälligkeitsentschädigung: Ihre Höhe ist nicht gedeckelt. Und der Minuszins am Kapitalmarkt lässt die Entschädigung zusätzlich steigen, denn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind fiktive Annahmen erlaubt.

Banken nutzen fiktive Geldanlagen mit Minuszins um ihren Entschädigungsanspruch zu steigern. Aber nach EU-Recht ist diese Unsitte nicht zulässig. Banken dürfen nicht mehr als den tatsächlichen erlittenen Zinsverlust verlangen. Deshalb fordert der Verbraucherzentrale Bundesverband bereits neue „transparente und rechnungskonforme“ Berechnungsverfahren für die Vorfälligkeitsentschädigung.

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Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Zinsrechnung prüfen und Geld sparen

Sondertilgungen senken die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Sondertilgungen bleiben allzu oft in den Berechnungen der Banken unberücksichtigt. Das in vielen Kreditverträgen vereinbarte Sondertilgungsrecht ermöglicht Kreditnehmern, einmal pro Jahr das Darlehen durch einen Betrag bis zu einer bestimmten Höhe zusätzlich zu tilgen.

Diese Sondertilgungen muss die Bank zwingend von der Vorfälligkeitsentschädigung abziehen. Auch dann, wenn Kreditnehmer von dieser Option keinen Gebrauch gemacht haben. Weil jedoch viele Geldhäuser die genannten Abzüge nicht berücksichtigen, zahlen Kunden im Durchschnitt zehn Prozent mehr Vorfälligkeitsentschädigung als sie eigentlich müssten.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf: Oft Kosten falsch berechnet

Zu hohe Forderungen der Banken kommen auch dadurch zustande, dass die Banken bei der Vorfälligkeitsentschädigung Kosten berechnen, die sie eigentlich von der Ausgleichssumme abziehen müssten. Zu diesen Kosten gehören u.a. die Risikoprämie, Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren.

Erfolge unserer Mandanten

Sparkasse: LG Rostock

Das Landgericht Rostock spricht dem Darlehensnehmer aufgrund falscher Berechnungsgrundlage eine Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Rückzahlung:

ING DiBa: LG Mainz

Das Landgericht Mainz spricht dem Darlehensnehmer aufgrund fehlender Berechnungsgrundlage einen Erlass der Vorfälligkeitsentschädigung zu.

BBBank: LG Karlsruhe

Das Landgericht Karlsruhe spricht dem Darlehensnehmer aufgrund falscher Berechnungsgrundlage eine Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Rückzahlung:

Sparkasse: LG Magdeburg

Das Landgericht Magdeburg spricht dem Darlehensnehmer aufgrund falscher Berechnungsgrundlage eine Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Rückzahlung:

Commerzbank: LG Bonn

Das Landgericht Bonn spricht dem Darlehensnehmer aufgrund fehlender Berechnungsgrundlage einen Erlass der Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Deutsche Bank: LG Konstanz

Das Landgericht Konstanz spricht dem Darlehensnehmer aufgrund fehlender Berechnungsgrundlage einen Erlass der Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf steuerlich absetzbar: Werbungskosten absetzen, Geld sparen

Wenn Sie Ihr Bauspardarlehen vorzeitig ablösen möchten, können Sie die daraus entstehende Vorfälligkeitsentschädigung in bestimmten Fällen zumindest steuerlich absetzen – z.B. bei einer Umschuldung.

Angenommen, Sie finden eine zinsgünstigere Alternative zu Ihrem abgeschlossenen Darlehen und möchten es umschulden. Zwar wird die Bank dann von Ihnen einen Ausgleich verlangen, allerdings können Sie diesen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Baudarlehen vorzeitig umschulden nur bei Vermietung möglich

Wenn Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig umschulden möchten, müssen sie die finanzierte Immobilie weitervermieten. Andernfalls können Sie den steuerlichen Vorteil bei Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung nicht geltend machen.

Vorfälligkeitszinsen bei Hausverkauf senken: Veräußerungskosten können steuerlich abgesetzt werden

Noch eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren, ergibt sich, wenn der Hausverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Abschluss des Darlehensvertrags stattfindet.

Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb dieser Frist, müssen Sie den Erlös als Veräußerungsgewinn versteuern. Kosten, die in diesem Zusammenhang entstehen, können Sie jedoch in Ihrer Steuererklärung als Veräußerungskosten angeben. Dadurch mindern Sie Ihren zu versteuernden Gewinn.

Wir haben eine 5-stellige Summe an Vorfälligkeitsentschädigung sparen können und sind froh diese Kanzlei beauftragt zu haben. das gesamte Verfahren lief problemlos, wir mussten fast nichts machen.

– Matthias V.

Haus verkaufen: Vorfälligkeitsentschädigung sparen durch Immobilientausch

Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu vermeiden, bietet der Immobilientausch: In diesem Fall tauschen Sie Ihr Haus gegen eine gleichwertige oder höherwertige Immobilie ein, ohne Ihren bestehenden Darlehensvertrag aufzulösen.

Alternativ kann aber auch ein anderer Käufer Ihren Kreditvertrag weiterführen. Auf diese Weise können sowohl Sie als auch der Käufer unter Umständen sparen. Sie sparen, weil für Ihren Kredit keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Und der Käufer spart, wenn er keine Finanzierung mit einem günstigeren Zinssatz bekommt.

Einverständnis der Bank notwendig

Allerdings muss die Bank dafür ihr Einverständnis geben und der Käufer eine gute Bonität vorweisen können. Aber warum auf andere hoffen, wenn der Widerrufsjoker eine gute Alternative bietet, bei der Sie definitiv keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen?

Das sagen unsere Mandanten

C

Christian R.

Dank der Kanzlei konnte ich mein Darlehen erfolgreich widerrufen. Meine Existenz ist wieder gesichert.

J

Janina P.

Dank den Spezialisten von Decker und Böse habe ich die unberechtigte Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich zurückholen können.

S

Sandra R.

Uns wurden 12.500 EUR Vorfälligkeitsentschädigung zurückerstattet.

M

Markus I.

Über den Widerruf meines Darlehens habe ich viel Geld und Nerven gespart. Danke.

A

Ali U.

Kommunikation lief problemlos, bin mit dem Ergebnis sehr zufrieden.

S

Simone K.

Hat alles gut geklappt, kann ich nur empfehlen. Bin ohne weitere Kosten aus dem Vertrag raus.

Fehler im Immobiliendarlehensvertrag: Widerrufsjoker ziehen

Hat die Bank Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht zur Baufinanzierung informiert, bedeutet das, dass die übliche Widerrufsfrist von 14 Tagen nie begonnen hat. Sie können Ihre Baufinanzierung also auch noch nach Jahren widerrufen.

Dadurch können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur abwehren, sondern auch bereits gezahlten Vorfälligkeitszins zurückfordern – auch Jahre nach Vertragsschluss.

Häufige Fehler in Baufinanzierungsverträgen

Typische Fehler in Widerrufsbelehrungen sind:

  • Fehlende Pflichtangaben zu Widerrufsfolgen
  • Aushändigung von mehreren Widerrufsbelehrungen
  • Verweis und fehlende Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörd
  • Hinweis auf „Anwendung gegenüber öffentlichen Stellen“

Mehr zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Anwendung findet. Ähnlich wie bei der Aktiv-Passiv-Variante werden auch hier zwei Berechnungen durchgeführt.

Zunächst ermittelt die Bank, wie viel Rendite sie erhalten würde, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen nicht vorzeitig gekündigt hätten. Diese Summe vergleicht sie mit der Rendite, die sie für einen Kreditvertrag mit einem anderen Kunden bekommt. Die Differenz ergibt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Grundsätzlich hängt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierung davon ab, wie lange Ihr Kreditvertrag zum Zeitpunkt der Kündigung noch laufen würde.

Sind die Zinsen für Pfandbriefe zum Kündigungszeitpunkt niedrig und die Restlaufzeit Ihrer Baufinanzierung noch lang, fällt der Zinsverlust für die Bank größer aus. Dadurch steigt Ihre Vorfälligkeitsentschädigung. Daher gilt generell: Je früher die Darlehensrückzahlung, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung.

Um vorab eine grobe Vorstellung davon zu bekommen, welche Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf auf Sie zukommen könnte, bietet sich die Berechnung mit einem Online-Rechner an.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf - kostenlose Erstberatung

Wenn Sie Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermeiden oder unberechtigten Vorfälligkeitszins zurückfordern wollen, lassen Sie jetzt Ihren Immobilienvertrag von unseren spezialisierten Anwälten auf Fehler prüfen.

Immobiliendarlehen: Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden durch Widerruf

Besonders wenn Ihre Baufinanzierung nach dem 11. Juni 2010 geschlossen wurde, stehen Ihre Chancen für einen Widerruf gut. Denn ab diesem Zeitpunkt sind in fast jedem zweiten Darlehensvertrag falsche oder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen.

Decker & Böse ist bekannt aus:

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