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Einspruch Grundsteuer: So funktioniert es

Diese Möglichkeiten haben Sie noch

  • Unterschiede beim Einspruch kennen
  • negative Auswirkungen vermeiden
  • alle Ansprüche & Fristen im Überblick

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Ein Einspruch gegen die Grundsteuer-Neuberechnung ist die letzte Möglichkeit für viele Immobilienbesitzer, sich gegen eine durch die Reform steigende Grundsteuer zu wehren. Der Grundsteuer-Einspruch sorgt dafür, dass die vom Finanzamt angesetzten Berechnungsgrundlagen noch einmal überprüft werden. Dies kann die ab 2025 anfallenden neuen Grundsteuerwerte in einigen Fällen verringern, und erkauft Ihnen in jedem Fall wertvolle Zeit zur Vorbereitung.

Bekannt aus:

Musterformular gegen die Grundsteuerberechnung

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  • Angaben und Begründungen ergänzen
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  • Widerspruch einlegen

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Grundsteuerreform: Die aktuelle Lage

Das Bundesverfassungsgericht kam im Rahmen einer Klage bereits 2014 zu der Einschätzung, dass die Grundsteuerberechnung in der Bundesrepublik Deutschland nicht mehr verfassungskonform sei (Vorlagebeschluss vom 22. Oktober 2014, II R 16/13). Daher forderte das Gericht schließlich mit einem Urteil aus 2018 (Urteil vom 10. April 2018, 1 BvL 11/14), dass die Berechnung der Grundsteuer bis Ende 2019 reformiert werden sollte.

Mit der Grundsteuerreform von 2019 wurde diese Forderung in die Tat umgesetzt. Allerdings greift die neue Grundsteuer erst ab 2023 und wird für das Jahr 2025 zum ersten Mal eingezogen werden. Es wird befürchtet, dass die Reform nicht nur für Großimmobilienbesitzer, sondern auch für Einfamilienhaus-Besitzer sowie einfache Mieter einen deutlichen Anstieg der Steuerbelastung bzw. der Kosten bedeuten wird.

Widerspruch gegen die Grundsteuer: Klagen stehen noch aus

Nach aktuellen Zahlen haben bereits über 3 Millionen Immobilienbesitzer Grundsteuerreform-Einspruch erhoben. All diese Einsprüche werden von den Finanzämtern geprüft. Gleichzeitig haben der Bund der Steuerzahler und die Organisation Haus und Grund eine Musterklage gegen das bundesweit genutzte neue Modell zur Festlegung der Grundsteuer (Bundesmodell) in Aussicht gestellt. In Baden-Württemberg wurden bereits erste Musterklagen gegen das dortige Modell eingereicht.

Tatsächlich sind die fachlichen Meinungen zur Grundsteuerreform gespalten. Der Bund der Steuerzahler und eine Reihe von Experten hält die aktuellen Bemessungsmodelle für verfassungswidrig, während andere Experten widersprechen. Selbst, falls das neue Modell als verfassungswidrig eingestuft werden sollte: Eine Klärung der Lage noch vor den ersten Zahlungsaufforderungen ist nicht in Sicht. Darum kann es jetzt wichtig sein, dass Sie gegen die Grundsteuer Einspruch einlegen.

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— Ulf Böse, Inhaber

Grundsteuer-Einspruch: Das müssen Sie wissen

Gegen Ihre Grundsteuerbescheide können Sie grundsätzlich Einspruch einlegen, genauso, wie Sie jedem anderen Steuerbescheid widersprechen können. Für einen Grundsteuer-Einspruch wird eine Begründung benötigt. Diese kann zum Beispiel sein, dass Sie Fehler in Ihrem Bescheid entdeckt haben.

Das Finanzamt entscheidet dann darüber, ob es den Widerspruch gelten lässt oder nicht. Wird Ihrem Widerspruch stattgegeben, muss das Finanzamt einen neuen Bescheid vorlegen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Sie überzeugend darlegen können, dass bei der Berechnung Ihrer Grundsteuer ein Fehler unterlaufen ist.

Gegen diese Bescheide können Sie Grundsteuer-Einspruch einlegen

In der Regel erhält jeder Immobilienbesitzer drei Bescheide:

  • Grundsteuerwert-Bescheid
  • Grundsteuermessbetrag-Bescheid
  • Grundsteuerbescheid

Die ersten beiden Bescheide sind Feststellungsbescheide. Das heißt: Das Finanzamt kündigt an, wie sich Ihre Grundsteuer neu berechnen wird. Erst der spätere Grundsteuerbescheid gilt als Zahlungsaufforderung. Sie können gegen jeden dieser Bescheide Einspruch erheben. Nutzen Sie dazu am besten ein Musterschreiben zum Einspruch gegen die Grundsteuer. Sprechen Sie außerdem nach Erhalt der jeweiligen Bescheide zunächst mit Ihrem Steuerberater, um z. B. Fehler sicher zu erkennen und als Begründung angeben zu können.

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Wann kommen die Bescheide und bis wann kann man Einspruch einlegen?

Die ersten Bescheide werden bereits seit August 2022 von den Finanzämtern verschickt. Aufgrund der großen Menge an Bescheiden ist damit zu rechnen, dass sie alle über das Jahr 2023 oder sogar noch später, ankommen werden. Das ist wichtig, weil sich daraus auch die Einspruchsfrist berechnet.

Haben Sie Ihren Bescheid erhalten, haben Sie noch genau einen Monat Zeit, um Widerspruch einzulegen. Diese Frist startet drei Tage nach Absenden des Bescheids durch die Steuerbehörde, da davon ausgegangen wird, dass er innerhalb von drei Tagen mit der Post bei Ihnen sein wird.

Einspruch Grundsteuer: Unterschiede der Bundesländer beachten

Beachten Sie, dass nicht in allen Bundesländern dieselben Regelungen gelten. So nutzen beispielsweise nur 9 von 16 Bundesländern das sogenannte Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer. In Sachsen, dem Saarland, Bayern, Hessen, Hamburg, Baden-Württemberg und Niedersachsen kommen eigene Modelle oder Abwandlungen des Bundesmodells zum Einsatz. Hier sollten Sie also als Einspruchsbegründung nicht angeben, dass sie z. B. an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells zweifeln.

Ebenso kann sich die Prozedur unterscheiden, je nachdem, ob Sie zum Beispiel gegen die Grundsteuer in Sachsen Einspruch erheben oder in Bayern. In Hessen erhalten Sie beispielsweise keinen Grundsteuerwertbescheid, sie können also nur Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid und Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid einlegen. Auch deshalb ist es sinnvoll, vor dem Grundsteuer-Einspruch mit Ihren Steuerberater zu sprechen.

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Widerspruch gegen Grundsteuerbescheid: Wann ist er sinnvoll?

Experten gehen davon aus, dass eine Vielzahl an aktuell noch zu bearbeitenden Einsprüchen gegen die Bescheide keine Aussicht auf Erfolg haben. Insbesondere einem Grundsteuer-Einspruch mit Begründung, dass die Grundsteuerbemessung verfassungswidrig sei, wird wahrscheinlich nicht stattgegeben werden. Anders verhält es sich bei Einsprüchen auf Basis von Fehlern im Bescheid. Kann ein begründeter Verdacht geäußert werden, dass einer der drei Bescheide fehlerhaft ist, wird dem Einspruch innerhalb der vorgeschriebenen Frist möglicherweise stattgegeben.

Das bedeutet, dass der Einspruch gegen die Grundsteuer vor allem dann Sinn macht, wenn der Verdacht naheliegt, dass die Steuer zu hoch angesetzt wurde. Beachten Sie jedoch, dass das Finanzamt bei der erneuten Prüfung Ihres Bescheids die gesamte Berechnung erneut unter die Lupe nimmt. Das heißt: Fehler, die zu Ihren Gunsten sind, können dabei ebenso entdeckt werden. Prüfen sie also den gesamten Bescheid, um nicht nach dem Einspruch sogar eine höhere Grundsteuer zahlen zu müssen.

Fazit: Grundsteuer-Widerspruch kann sinnvoll sein

Nach Erhalt der drei Bescheide für die Festlegung der Grundsteuer kann es sinnvoll sein, innerhalb der Frist von einem Monat Einspruch einzulegen. Zum Beispiel, um Fehler in der Grundsteuerberechnung korrigieren zu lassen, bevor Sie zur Zahlung aufgefordert werden. Auch ein Einspruch gegen die Grundsteuer mit anderer Begründung kann hilfreich sein, um Ihnen zum Beispiel Zeit zu erkaufen, in der Sie die Finanzierung der gestiegenen Grundsteuer organisieren können.

Haben Sie Einspruch erhoben, können Sie die gewonnene Zeit zum Beispiel dazu nutzen, um Ihre laufenden Kosten zu prüfen. Möglicherweise zahlen Sie zum Beispiel immer noch in eine Lebensversicherung ein, die Ihnen kaum Rendite bringt. Nehmen Sie dazu auch gerne unsere kostenlose Erstberatung in Anspruch, denn eventuell können Sie Ihre Lebensversicherung widerrufen und dabei alle bereits getätigten Zahlungen zurückerhalten. Für private Rentenversicherungen ist der Widerrufsjoker ebenfalls denkbar.

Häufige Fragen zum Einspruch gegen die Grundsteuer

Der Einspruch ist Ihr gutes Recht und hat zunächst auch keinerlei negativen Auswirkungen, selbst wenn er abgelehnt wird. Wird dem Einspruch gegen die Grundsteuer jedoch stattgegeben, hat das Finanzamt bei der erneuten Prüfung Fehler gefunden. Die neue Berechnung kann aber auch nachteilig für Sie sein.

Möchten Sie Ihren Einspruch also mit Fehlern im Bescheid begründen, dann sollten Sie zunächst Ihren Steuerberater fragen, ob sich das Vorgehen lohnen kann und am Ende mit hoher Wahrscheinlichkeit eine geringere Grundsteuer angesetzt werden könnte.

Es steht jedem Bundesland frei, entweder das sogenannte Bundesmodell oder ein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer heranzuziehen. Für Immobilienbesitzer kann es nützlich sein, die Unterschiede zu kennen. Denn falls beispielsweise ein länderspezifisches Berechnungsmodell in der Zukunft als verfassungswidrig eingestuft werden sollte, begründet das keinen Einspruch gegen Bescheide, die auf Basis eines anderen Modells erstellt wurden. Die 16 Bundesländer nutzen folgende Modelle:

  • Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (modifiziertes Bundesmodell für Agrar- und Landwirtschaft)
  • Bayern: Flächenmodell (modifiziertes Bundesmodell für Agrar- und Landwirtschaft)
  • Berlin: Bundesmodell
  • Brandenburg: Bundesmodell
  • Bremen: Bundesmodell
  • Hamburg: Wohnlagemodell (modifiziertes Bundesmodell für Agrar- und Landwirtschaft)
  • Hessen: Flächen-Faktor-Modell (Bundesmodell für Agrar- und Landwirtschaft)
  • Mecklenburg-Vorpommern: Bundesmodell
  • Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell (Bundesmodell für Agrar- und Landwirtschaft)
  • Nordrhein-Westfalen: Bundesmodell
  • Rheinland-Pfalz: Bundesmodell
  • Saarland: modifiziertes Bundesmodell
  • Sachsen: modifiziertes Bundesmodell
  • Sachsen-Anhalt: Bundesmodell
  • Schleswig-Holstein: Bundesmodell
  • Thüringen: Bundesmodell

Haben Sie die Bescheide zum Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag bereits bekommen und nicht innerhalb der Frist von einem Monat Einspruch eingelegt, dann haben Sie damit die vom Finanzamt festgelegten Werte für Ihr Grundstück und Ihre Immobilie anerkannt.

Dann wird ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid, der 2024 kommen wird und eine Zahlungsaufforderung beinhaltet, mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr sinnvoll sein. Es sei denn, Sie finden im Grundsteuerbescheid 2024 Fehler. Zum Beispiel einen Wert, der von den Werten der ursprünglichen beiden Bescheide abweicht. Allerdings können Sie den von den Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbetrag-Bescheiden festgelegten Wert nicht mehr anfechten.

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