Die Vorfälligkeitsentschädigung: So tricksen Banken bei vorzeitiger Kreditablösung

Von einem Kreditgeschäft sollen beide Parteien profitieren – Kreditgeber und Kreditnehmer. Letzterer kann sich mit dem Immobiliendarlehen ein Haus finanzieren und ersterer erhält dafür Zinsen, die der Kreditnehmer zusätzlich zu den fest vereinbarten monatlichen Raten zahlt.

Ein simples Geschäft, das mit einem Vertrag geschlossen wird, an den sich beide halten sollen. Möchte der Kreditnehmer aber nun das Darlehen vorzeitig ablösen, entgehen dem Kreditgeber die fest eingeplanten Zinszahlungen. Um diesen finanziellen Verlust auszugleichen, darf er eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Während Banken bei einem notwendigen Hausverkauf einer vorzeitigen Darlehensablösung zustimmen müssen, können sie bei einer Umschuldung jedoch ihr Veto einlegen. Wenn Sie also Ihr Darlehen kündigen wollen, um zinsgünstig zu einer anderen Bank zu wechseln, kann Ihr aktueller Kreditgeber dies verweigern.

So errechnet die Bank bei der Aktiv-Passiv-Methode zum einen die Rendite, die sie bei einer Fortführung des Vertrags bekommen hätte und zum anderen die Rendite, die sie erhält, wenn sie das geliehene Geld mit gleicher Laufzeit am Kapitalmarkt anlegt.

Die Differenz dieser beiden Summen ergibt die Vorfälligkeitsentschädigung. Weil Banken bei dieser Berechnung das Geld auch in Anlagen mit deutlich niedrigeren Zinsen als denen Ihres Darlehens investieren könnten, hat sich diese Methode als die bankfreundlichere in der Praxis durchgesetzt.

Hierbei vergleicht die Bank den Zinssatz Ihres vorzeitig zurückgezahlten Darlehens mit dem Zinssatz, den sie nun erhält, wenn sie es an einen anderen Kunden vergibt. Auch hier entsteht aus der Differenz die Entschädigungssumme.

Sollte das Zinsniveau in der Zwischenzeit jedoch angestiegen sein, fiele eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung an. Deshalb greifen Banken fast immer auf die Aktiv-Passiv-Methode zurück.

Neben dem ohnehin fragwürdigen Berechnungsverfahren berechnen Banken obendrein Kosten bei der Vorfälligkeitsentschädigung mit ein, die sie eigentlich abziehen müssen.

Weil es immer wieder vorkommt, dass Darlehensnehmer ihren Kredit nicht mehr tilgen können, kalkulieren Banken dafür einen Risikoaufschlag ein. Lösen Sie Ihr Darlehen aber vorzeitig ab, entfällt dieses Risiko für den Kreditgeber. Folglich muss er diesen von der Entschädigung abziehen.

Kreditinstitute dürfen für die Kündigung eines Darlehens durch den Darlehensnehmer keine Bearbeitungsgebühr in Rechnung stellen.

Nicht nur die tatsächlich geleisteten Sondertilgungen müssen berücksichtigt werden, sondern auch solche, die Sie noch hätten leisten können. Mit einem Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag haben Sie also immer eine Möglichkeit, mit der Sie die Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren können.

Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig auflösen, sollten Sie also generell mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Um sich vorab einen Eindruck zu verschaffen, wie hoch in etwa diese abzüglich der zu berücksichtigenden Kosten ausfallen sollte, bieten wir Ihnen unseren Online-Rechner an.

Damit haben Sie auch die Möglichkeit, eine bereits erhaltene Forderung der Bank zu prüfen. Alle dafür nötigen Daten finden Sie in Ihrem Kreditvertrag.

Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Sie als Kreditnehmer das Recht, Ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen, sobald die Baufinanzierung mindestens zehn Jahre gelaufen ist – und zwar ohne Strafzins oder Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Nach Ablauf der 10 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.

Auf diese Weise können Sie nach zehn Jahren nicht nur Ihren Kredit vorzeitig kündigen, sondern ihn auch zu einem zinsgünstigeren Anbieter umschulden und so eine Menge Geld sparen.

Sie müssen aber gar nicht erst zehn Jahre warten, um Ihren Kredit günstig ablösen zu können. Sie können Ihren Vertrag auch widerrufen. Möglich ist das, weil die meisten Banken rechtliche Vorgaben in ihren Kreditverträgen nicht eingehalten haben.

Vom Gesetzesgeber sind Kreditinstitute dazu verpflichtet, klare Angaben zum Kündigungsrecht, zur Vertragslaufzeit und zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu machen. Unserer Erfahrung nach ignorieren sie diese Vorgaben in den meisten Fällen. 85 Prozent der von uns untersuchten Verträge sind fehlerhaft.

Im Regelfall gilt bei Kreditverträgen für Immobilien eine Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss. Genau darüber müssen Kreditinstitute ihre Kunden in den Widerrufsbelehrungen informieren. Tun sie das nicht oder in unverständlicher Weise, entfällt diese Frist.

Enthält ein Vertrag z.B. die Belehrung, dass die Widerrufsfrist „nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach §492 Abs.2 BGB erhalten hat“ beginne, so handelt es sich nach Auffassung des Europäischen Gerichtshof um einen unklaren Kaskadenverweis.

Immobilienkredite, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, haben eine Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen. Haben Sie Ihren Vertrag aber zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen, greift das Urteil des EuGHs.

Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung können diese Verträge demnach unendlich lange widerrufen werden.

Unwahrscheinlicher wird ein Widerruf bei älteren Immobilien-Darlehensverträge, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, können nicht mehr unendlich lange widerrufen werden.