Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist ein mindestens einmal im Jahr tagendes Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem die Eigentümer über die Verwaltung ihres gemeinsamen Wohneigentums entscheiden. Gesetzliche Regelungen sind durch das Wohneigentumsgesetz in den Paragraphen 23 bis 25 festgelegt.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Diese Gemeinschaft wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch Teilung nach § 10 Abs. 6 WEG begründet. Sie weist zwar Gemeinsamkeiten mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf, etwa durch ihre Teil-Rechtsfähigkeit und ihrer Funktion einer Gesamthandschaft, tatsächlich aber hat sie den Status eines Verbands eigener Art.

Gemäß § 24 Abs. 1 und § 2 WEG muss eine Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Hierbei haben die Eigentümer rechtlichen Anspruch auf eine Einladung. Diese muss in schriftlicher Form bis spätestens zwei Wochen vor der Versammlung bei den Eigentümern eintreffen und ankündigen, über was in der Versammlung abgestimmt werden soll.

Worüber und wie wird in einer Eigentümerversammlung abgestimmt?

Laut Wohneigentumsgesetz kann bei einer Versammlung über bauliche Veränderungen, Instandhaltungen, ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen, Gebrauchsregelungen des Gemeinschaftseigentums sowie die Bestellung und Abberufung des Verwalters abgestimmt werden.

Eine Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer anwesend ist. Es sei denn, es handelt sich um eine Teilungserklärung, also der Regelung der Rechte und Besitzverhältnisse der Eigentümer bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. In diesem Fall kann eine einzelne stimmberechtigte Person einen Beschluss fassen.

Das sogenannte Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG besagt, dass jeder Wohneigentümer eine gültige Stimme hat. Dabei spielt es keine Rolle, wie viel Wohnungen er in der Wohneigentumsanlage besitzt. Anders verhält es sich bei einer Teilungserklärung. Hier gilt entweder das Objektprinzip, wonach jede Wohnung unabhängig ihrer Größe eine Stimme zählt. Oder das Wertprinzip: je mehr Mieteigentumsanteile, desto mehr Stimmanteile.

Zu beachten ist auch, dass Stimmen pro Wohnung immer nur einheitlich abgegeben werden können. Besitzen also zwei Lebenspartner eine gemeinsame Wohnung, haben sie eine Stimme inne.

Wann ist ein Beschluss gültig?

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung werden zwar nicht ins Grundbuch eingetragen, sie haben aber gemäß § 10 Abs. 4 WEG bindende Wirkung für Erben und Käufer des Wohneigentums. Der Erwerber einer Immobilie hat jedoch rechtlichen Anspruch Beschlüsse einzusehen, um deren Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohneigentumsgesetzes verstößt. Möchte man einen rechtswidrigen Beschluss anfechten, muss man binnen einen Monats nach Beschluss Klage vor Gericht einreichen. Andernfalls wird der rechtswidrige Beschluss bestandskräftig.