Pacht

Eine Pacht ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter die Nutzung des gemieteten Gegenstandes erlaubt.

Was ist eine Pacht?

Eine Pacht ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter die Nutzung des gemieteten Gegenstandes zu ermöglichen. Der Pächter verpflichtet sich hingegen, die vereinbarte Pacht zu zahlen. Zudem muss er zur Pflege der Inventarstücke auf der gepachteten Seite beitragen. Er hat kein Recht zur Untervermietung der Pachtsache. Das wiederum steht dem Mietrecht entgegen.

Denn ein Pachtvertrag ähnelt einem Mietverhältnis. Gemäß dem Gesetz beinhaltet eine Pacht nicht nur eine vertragliche Überlassung eines Grundstücks, sondern auch das Recht, sich an den Früchten des gepachteten Grundstücks und so weiter zu bedienen. Die genauen Bestimmungen zum Pachtvertrag sind im Gesetz geregelt. Das dafür zu zahlende Entgelt nennt sich „Pachtzins“.

Der Pachtzins unterscheidet sich von einer regulären Mietzahlung, weil in ihm die Nutzung hervorgebrachter Produkte eingeschlossen ist. Unter einer Miete hingegen versteht man nur die Gebrauchsüberlassung von Sachen. Die zu zahlende Pacht errechnet sich meist aus dem erwarteten Umsatz aus der Pachtsache.

Hauptsächlich werden Nutzflächen in der Landwirtschaft wie beispielsweise Obstgärten oder Felder verpachtet, manchmal aber auch Gaststätten mit dem Inventar.

Welche Rechte regeln eine Pacht?

Ein Pachtvertrag kommt sowohl im Handels- als auch im Steuerrecht vor.
Im Handelsrecht wird ein Pachtvertrag aufgegriffen, wenn ein Unternehmen wegen eines Pachtvertrages übernommen und hinsichtlich einer Fortführung der Firma wie eine Veräußerung gehandhabt wird.
Das Steuerrecht sieht in einem Pachtvertrag die Einnahmen aus der Pacht als steuerpflichtige Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung an. Dies trifft auf unbewegliche Vermögen, Betriebe oder beispielsweise Urheberrechte zu.

Welche Sonderregelungen gibt es bei einer Kleingartenpacht und Jagdpacht?

Bei einer Kleingartenpacht hat der Gesetzgeber mittlerweile ein spezielles Gesetz entworfen, da diese Pachtart sehr beliebt ist. Im Gesetz wird geregelt, dass neben der Feststellung des Pachtzinses auch eine Kündigung, wie aus dem Mietrecht bekannt, erlaubt ist. Dies gilt allerdings nur, wenn besondere Gründe vorliegen.

Das bedeutet beispielsweise auch, dass wenn jemand einen Bauernhof gepachtet hat, er neben dem Wohnrecht auch das Nutzungsrecht für die vom Pächter ausgewählten Felder sowie ebenfalls das Recht hat, die Ernte weiterzuverkaufen. Hierbei geht es nicht nur um eine reine Gebrauchsüberlassung, sondern auch um die Nutzung. Neben der Kleingartenpacht bestehen auch für eine Jagdpacht bestimmte Vorschriften, die gesetzlich geregelt sind.

Wann ist eine Pacht beendet?

Pachtverträge werden regulär für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Die Kündigung eines solchen Vertrages ist nur zum Ende eines Pachtjahres erlaubt, wenn dies nicht durch andere Bestimmungen im Pachtvertrag ausdrücklich speziell geregelt worden ist. Bei den Kündigungsmöglichkeiten unterscheidet sich der Pachtvertrag vom Mietvertrag, da hier in der Regel eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden muss.

Bei Landpachten gibt es allerdings weitergehende Vorschriften im Rahmen einer Kündigung. Wenn hier ein Pachtvertrag für mehr als zwei Jahre abgeschlossen werden soll, benötigt dies die schriftliche Vertragsgestaltung, da der Vertrag ansonsten auf unbestimmte Zeit vereinbart worden ist.

Beim Abschluss und bei der Beendigung von Pachtverträgen ist in jedem Fall eine genaue Beschreibung des Zustandes der Pachtsache notwendig. Denn ansonsten kann im Falle des Todes des Pächters der Erbe die Fortführung des Pachtvertrages fordern. Dies setzt allerdings voraus, dass der Pächter einer ausgesprochenen Kündigung des Verpächters binnen drei Monaten widerspricht. Wenn der Pächter die gepachtete Sache nach dem Ablauf des Vertrages nicht zurückgibt, steht es dem Verpächter zu, eine Nutzungsentschädigung zu fordern.