Hypothek

Eine Hypothek ist eine Belastung, die beispielsweise auf einem Grundstück liegt. Sie soll sicherstellen, dass ein offener Betrag beglichen werden kann

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist der finanzielle Aufwand, den man für ein Grundstück mit einem Grundpfandrecht (von einer Hypothek abhängiges Recht) auf sich nimmt. Sie soll gewährleisten, dass einer Forderung nachgegangen werden kann.
Der Hypothekengläubiger, also derjenige, der eine Hypothek anbietet, hat gegenüber dem Schuldner, der von einer Hypothek Gebrauch macht, ein Verwertungsrecht. Hierbei handelt es sich um ein alleiniges Recht zur vermögensrechtlichen Nutzung des entsprechenden Grundstücks – für den Fall, dass die Forderung durch den Schuldner nicht beglichen wird.

Der Hypothekengläubiger kann dann aber nicht auf eine Zahlung klagen, sondern nur auf eine Zulassung (Duldung) der Zwangsvollstreckung (durch staatlichen Zwang werden die Bedürfnisse einer Privatperson durchgesetzt). Der Schuldner kann dem Gesetz zufolge dieser Vollstreckung mit einer Zahlung entgegenwirken. Dies gilt auch, wenn er selbst nicht der Schuldner ist.

Eine Hypothek besteht, wenn ein Abkommen und ein Eintrag ins Grundbuch stattgefunden haben. Folgende Angaben müssen beim Vermerk schriftlich festgehalten werden: der Name des Gläubigers, der Betrag der Forderung, der Zinssatz (im Fall, dass die Forderung verzinst wird) und der Geldbetrag von anderen Nebenleistungen (wenn sie anfallen). Bei der üblichen sogenannten „Briefhypothek“ wird ein Hypothekenbrief von dem Schuldner an den Gläubiger übergeben.

Eine Hypothek ist von einer Grundschuld, auch einem Grundpfandrecht, zu unterscheiden. Denn das Grundrecht ist an keine gewisse Forderung gebunden.

Gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches ist für die Übertragung einer Hypothek wegen der Abhängigkeit eine Überlassung der Forderung nötig. Dafür braucht es eine schriftliche Genehmigung der Abtretungserklärung (Erlaubnis zur Übertragung einer Forderung) und eine Überbringung des Hypothekenbriefs.

Eine Hypothek kann sich auf die von einem Grundstück getrennten Erzeugnisse und anderen Bestandteile beziehen. Das Zwangsvollstreckungsrecht sichert den Haftungsverband, also den Umfang an Haftungen, der jeweiligen Hypothek vor einer Einzelzwangsvollstreckung durch einen anderen Gläubiger.

Wird eine Hypothek durch den Schuldner beglichen und damit der Schuldanspruch des Gläubigers erfüllt, verfällt die Hypothek. Kommt der Schuldner persönlich der kompletten Forderung nach, wird aus der Hypothek eine Eigentümergrundschuld.

Welche Grundpfandrechte bestehen im deutschen Rechtssystem?

Es gibt im Rechtssystem der Bundesrepublik verschiedene Grundpfandrechte. Die jeweiligen Paragraphen ermöglichen eine Erweiterung des Grundpfandrechts auf bewegliche Dinge. Damit sind alle körperlichen Gegenstände außer Grundstücke und Grundstücksbestandteile gemeint und werden als Zubehör beschrieben.

Grundpfandrechte im Bürgerlichen Gesetzbuch sind:

• die Hypothek
• die Grundschuld
• die Rentenschuld
   

Bei der Hypothek ist der Gesetzestext besonders detailliert.
Damit die Grundpfandrechte gelten, wird als Teil eines Kreditvertrages ein sogenannter „Sicherheitsvertrag“ abgeschlossen, der den Schutz regelt. Doch erst mit dem Eintrag ins Grundbuch werden die Pfandrechte zur eigentlichen Schuld. Durch einen entsprechenden Löschungsantrag werden sie ungültig. Dieser muss durch den Eigentümer eingereicht werden und auf die Entfernung der im Grundbuch eingetragen Rechte Bezug nehmen.

Die Haftung aus den Grundpfandrechten bezieht sich nicht nur auf die Gebäude und Grundstücke, sondern auch auf deren Erlöse. Laut Gesetz sind damit auch die Erlöse aus den wesentlichen Bestandteilen gemeint. Dazu gehören auch Pacht- und Mietforderungen. Zusätzlich kann für Versicherungsentschädigungen, Gebäudeversicherungen und andere Schadenversicherungen gehaftet werden.

Wer sind Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer?

Ein Sicherungsgeber ist in der Regel eine juristische oder natürliche Person, welche einem Kreditgeber eine Kreditsicherung durch ihr Vermögen gibt. Damit haftet ein Sicherungsgeber mit seinem Vermögen für den Kreditnehmer. Ein Sicherungsnehmer hingegen ist jemand, der eine Kreditsicherheit beziehungsweise eine Hypothek – wie eine Bank oder ein Kreditinstitut – nur wegen dem Sicherungszweck beansprucht.

Was ist eine Zweckbestimmungserklärung / Was ist ein Sicherungsvertrag?

Eine Zweckbestimmungserklärung, auch „Zweckerklärung“ oder „Sicherungsabrede“ genannt, ist im Kreditwesen ein verbindlicher Sicherungsvertrag. Sie dient der Zusage von Darlehen (geliehenen größeren Geldbeträgen).

Ein solcher Sicherungsvertrag ist mit einem Sicherheitenvertrag nicht zu verwechseln. Ein Sicherungsvertrag ist ein nichtdinglicher Vertrag, der unter folgenden Bedingungen schuldrechtlich verpflichtend ist:

• der Sicherungsgeber verpflichtet sich gegenüber dem Sicherungsnehmer, eine bestimmte Sicherheit durch einen Kredit zu gewährleisten
• der Sicherungsnehmer darf dann nur im Rahmen des vorgegebenen Sicherungszweckes handeln

Wenn die Sicherungszweckerklärung keine Nebenabrede darstellt, ist sie als Bestandteil des Kreditvertrages zu verstehen. Gesetzlich ist sie jedoch ein eigenständiger Vertrag. Die Kreditgeber entscheiden über die Sicherungsvereinbarungen. Bei Banken und Kreditinstituten als Kreditgeber sind die Allgemeinen Geschäftsbedingungen rechtsgültig. Sie unterliegen somit der Inhaltskontrolle des Gerichtes. Dem Gesetz zufolge besteht der Rechtsbegriff des „Sicherungsvertrages“ seit August 2008.

Was bedeutet „enge Sicherungszweckerklärung“?

Eine Zweckerklärung für eine Hypothek ist im Normalfall eine sogenannte „enge Sicherungszweckerklärung“. Sie wird von Juristen als eng angesehen, weil der von ihr bescheinigte Haftungsumfang der Kreditsicherheiten begrenzt sein kann. Es gelten nur ganz spezielle und vertraglich genannte Ansprüche für den Sicherungsnehmer und Kreditgeber. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass diese Art der Sicherungsverträge rechtlich immer gilt, weil sie keine überraschenden Konsequenzen haben. Voraussetzung dafür ist allerdings die Erfüllung aller anderen rechtlichen und formalen Bedingungen. 

Was ist ein Sicherheitenvertrag?

Ein Sicherheitenvertrag regelt den direkten, dinglichen Rechtsübergang, wie beispielsweise eine Sicherheitsübereignung. Hier ist nicht der abgeschlossene Kreditvertrag sondern der Sicherungsvertrag die rechtliche Grundlage für die Sicherheitenvereinbarung (Sicherheitenbestellung). Auch wenn der Kreditvertrag selbst zwar die Ursache für die Notwendigkeit einer Sicherheitenbestellung sein mag, begründet er aber die Regelung der Sicherheiten nicht. Dieser Zusammenhang wird „Prinzip der Abstraktion“ genannt.

Was bewirkt das Abstraktionsprinzip?

Bei herkömmlichen Geschäften wird es immer zu einem Abstraktionsprinzip kommen. Voraussetzung dafür sind getrennte Vorgänge in einem Geschäft. Das Prinzip meint, dass die Geschäfte auch dann gelten, wenn das Verpflichtungsgeschäft (Kausalgeschäft), also der Kaufvertrag, nicht gültig ist.

Was ist eine akzessorische Sicherheit?

Eine akzessorische Sicherheit ergibt sich aus der Abhängigkeit des Umfangs und der Wirksamkeit einer Kreditsicherung von einer immer weiter wirksam werdenden Forderung aus dem Kredit. Da bereits eine solche Sicherheit vom Gesetzgeber als Sicherungsrecht erklärt wird, kann die Sicherungsabrede an der Stelle kleiner als bei der nichtakzessorischen Sicherheit ausfallen.

Was versteht man unter der Nichterfüllung einer Hypothek?

Die einem Kreditgeber zustehenden Forderungen werden in der Zweckbestimmungserklärung festgehalten. Der Schuldner hat die Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen und damit eine Zwangsvollstreckung zu verhindern. Kommt er aber den vertraglichen Bestimmungen nicht nach, hat der Kreditgeber durch die eindeutig vorliegende Vertragskonstellation im Rahmen des Abstraktionsprinzips verschiedene Möglichkeiten. Er kann sich beispielsweise auf das Vermögen beziehungsweise die Immobilie beziehen oder aber die Immobilie, das Grundstück oder das Gebäude in Anspruch nehmen. Die entsprechenden Erlöse stehen ihm zu.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Da ein Jurist eine Hypothek mit einem Grundpfandrecht gleichsetzt, versteht er unter dem Hypothekendarlehen und jeder besonderen finanziellen Belastung auch die des Rechtes. Demzufolge galt auch der Nationalsozialismus als „schwere Hypothek“ für die gerade wachsende Bundesrepublik.

Woher hat die Hypothek ihre Herkunft?

Große Teile der Grundlagen unserer Gesellschafts- und Zivilisationsstruktur und eine Vielzahl rechtlicher Bestimmungen kommen aus dem antiken Griechenland. Die ersten Hypotheken entstanden zwischen 800 vor Christus und der Rechtsprechung des römischen Reichs um 146 vor Christus. Der Begriff „Hypothek“ bedeutet lediglich „Unterpfand“. Man bekommt für eine wertvolle Sicherheit, ein Gebäude oder Land Geld. Die Römer haben ihr komplettes Wertesystem nach Hypothekendarlehen ausgerichtet.

Die Oberschicht hat über große Ländereien außerhalb von Rom verfügt. Dort haben in ihrem Namen einfache Menschen als Tagelöhner oder im Frontdienst gearbeitet. Die Grundstücke haben auch eine Sicherheit für die Darlehen dargestellt, mit der sich die Oberschicht ein ausgelassenes Leben ermöglichen konnte. Im zweiten Jahrhundert nach Christus gab es die sogenannten „tabulis“, die Rechnungsbücher für „expensi latione“, die Darlehenseinträge. Die Bücher galten als Vorläufer für das heute übliche Grundbuch.